17/04/2024
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025 đã được thông qua. Với nhiều thay đổi và bổ sung, Luật Kinh doanh bất động sản (“BĐS”) 2023 hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường BĐS cũng như thị trường dịch vụ BĐS. Dưới đây là một số điểm mới đáng lưu ý:
Tỷ lệ khoản tiền cọc khi giao dịch liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh BĐS 2014 không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai. Điều đó dẫn đến hiện tượng nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thậm chí là doanh nghiệp môi giới thu tiền đặt cọc bằng 100% giá trị giao dịch mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, đáng nói là ngay cả khi chủ đầu tư đủ điều kiện để huy động vốn dưới bất cứ hình thức nào đối với BĐS đó. Trong Luật Kinh doanh BĐS 2023, để đảm bảo thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên yếu thế như bên mua, bên thuê mua, tại khoản 5 Điều 23 có quy định: Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán, cho thuê mua. Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Khoản tiền thanh toán trước khi thuê mua BĐS hình thành trong tương lai
Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc thay vì chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng như quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2014. Đồng thời, tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giảm xuống còn 50% thay vì 70%.
Môi giới BĐS không được hành nghề tự do, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, điều kiện về chứng chỉ hành nghề của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS được thay đổi.
Từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS như sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới môi giới BĐS, không được hành nghề môi giới BĐS độc lập như quy định hiện hành.
Từ ngày 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã. Các tổ chức, cá nhân khác khi kinh doanh dịch vụ BĐS đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.
Doanh nghiệp môi giới BĐS chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không cần phải 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS như hiện nay.
Nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS, hoạt động của sàn giao dịch BĐS
Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung quy định về nguyên tắc tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch BĐS và nguyên tắc về các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS tại các Điều 53 và Điều 66; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS tại khoản 1 Điều 55 Luật này.
Hình thức, phạm vi kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Tại Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh BĐS theo các hình thức mà Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh BĐS theo các hình thức sau đây:
– Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án BĐS thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
So với luật hiện hành thì Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định chi tiết hơn về các hình thức kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, mở rộng hơn quyền của nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này sẽ góp phần thu hút nguồn vốn cho thị trường BĐS.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS 2023 còn quy định về nguyên tắc trả thù lao, hoa hồng môi giới BĐS phải thông qua phương pháp chuyển khoản, siết chặt quy định về phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III, quy định về việc phải công khai loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Chúng tôi sẽ cập nhật và phân tích trong các bài viết sau.
Trên đây là các điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023. Nếu bạn muốn biết thêm thông tin, vui lòng liên hệ với JEK LAW FIRM:
CÔNG TY LUẬT JEK
📌 Phòng 0603 toà G3 KĐT Vinhomes Greenbay phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
☎️ Hotline/Zalo: 0918235358
📩 Email: congtyluatjek@jeklaw.vn/khuyenvulawyer@jeklaw.vn
💞 Cảm ơn Quý khách hàng luôn tin tưởng và sử dụng dịch vụ.
